DESALOJO EN EL PERÚ: CÓMO RECUPERAR RAPIDO Y LEGALMENTE.

Guía Completa sobre el Desalojo en el Perú: Causales, Precario y Procedimiento Efectivo

El desalojo es una de las acciones legales más utilizadas en el derecho civil peruano para recuperar un inmueble ocupado por terceros. Si eres propietario y enfrentas problemas con inquilinos morosos o personas que se niegan a abandonar tu propiedad, esta guía te explicará cómo proceder de manera efectiva y rápida dentro del marco legal del Código Civil Peruano y las normativas procesales vigentes.

1. ¿Qué es el desalojo?

El desalojo es un proceso judicial mediante el cual el propietario de un inmueble solicita la recuperación de su propiedad debido a la ocupación indebida por parte de terceros. Puede originarse por múltiples razones, como el incumplimiento de contrato de alquiler o la ocupación sin título legal.

2. Causales del Desalojo en Perú

El Código Civil Peruano establece diversas causales para iniciar un proceso de desalojo. Entre las principales, encontramos:

2.1. Falta de Pago del Alquiler

Si el arrendatario deja de pagar la renta en los plazos acordados en el contrato, el propietario puede solicitar el desalojo por incumplimiento contractual.

2.2. Vencimiento del Contrato de Arrendamiento

Si el contrato ha expirado y el inquilino sigue ocupando el inmueble sin firmar una renovación, el propietario tiene derecho a exigir la devolución de la propiedad.

2.3. Uso Indebido del Inmueble

Cuando el inquilino destina el inmueble a actividades no permitidas en el contrato (como subarrendar sin autorización, usarlo para fines comerciales si estaba destinado a vivienda, o realizar actividades ilícitas).

2.4. Precario (Ocupación Sin Título Legal)

Una persona es considerada poseedor precario si ocupa un inmueble sin un título que lo justifique, es decir, sin contrato de alquiler, sin derecho de usufructo o sin ser propietario. En este caso, el dueño del bien puede iniciar un desalojo por ocupación precaria.

3. ¿Qué es un Precario y Cómo Recuperar un Inmueble en esta Situación?

El artículo 911 del Código Civil Peruano define la posesión precaria como la ocupación de un inmueble sin derecho legal. Es decir, cuando una persona permanece en una propiedad sin contrato ni título válido que lo justifique.

Para recuperar un inmueble de un ocupante precario, se debe presentar una demanda de desalojo por ocupación precaria, demostrando que:

Se es propietario del inmueble (mediante título de propiedad).

El ocupante no tiene contrato ni derecho legal para estar en el inmueble.

No existe un pago de alquiler o relación contractual entre las partes.

4. Procedimiento para un Desalojo Efectivo y Rápido

Existen varias opciones para recuperar la posesión del inmueble en el menor tiempo posible:

4.1. Desalojo Notarial (Desalojo Exprés) – Procedimiento Acelerado

Desde la entrada en vigor del Decreto Legislativo N.º 1177, los propietarios pueden solicitar el desalojo notarial para recuperar inmuebles alquilados sin necesidad de ir a juicio.

Requisitos para el Desalojo Notarial:

- Un contrato de arrendamiento con firma legalizada ante notario.

- Cláusula de allanamiento a futuro, donde el inquilino acepta que será desalojado en caso de incumplimiento.

- Notificación al inquilino con 5 días de anticipación antes de iniciar el trámite.

- Este proceso es rápido y puede ejecutarse en menos de un mes, evitando los largos plazos del proceso judicial.

4.2. Demanda de Desalojo Judicial

Cuando no exista un contrato con cláusula de allanamiento, la única opción es presentar una demanda de desalojo ante el Poder Judicial. Este proceso se sigue ante un Juzgado Civil y consta de las siguientes etapas:

1. Demanda: El propietario presenta la demanda con pruebas (título de propiedad, contrato vencido, recibos de pago, entre otros).

2. Notificación al demandado: El inquilino recibe una citación judicial.

3. Audiencia Única: Se presentan pruebas y argumentos de ambas partes.

4. Sentencia: El juez emite una decisión. Si es favorable, se ordena el desalojo.

5. Ejecución de la Sentencia: Si el ocupante no desaloja voluntariamente, se recurrirá a un lanzamiento judicial con apoyo de la fuerza pública.

4.3. Desalojo con Intervención Policial

Si el desalojo ha sido ordenado y el inquilino se resiste a abandonar el inmueble, se puede solicitar el apoyo de la Policía Nacional del Perú para ejecutar el lanzamiento.

5. Recomendaciones para Evitar Problemas de Desalojo

Para prevenir conflictos y evitar largos procesos judiciales, es recomendable:

✅ Redactar contratos de arrendamiento claros y con firmas legalizadas.

✅ Incluir cláusulas de allanamiento anticipado al desalojo.

✅ Solicitar pagos de alquiler con documentos y comprobantes.

✅ Actuar rápidamente en caso de morosidad o incumplimientos.

6. Conclusión: ¿Cómo Recuperar tu Inmueble Rápidamente?

Si necesita desalojar a un inquilino o poseedor precario, la opción más rápida es el desalojo notarial, siempre que exista un contrato con firma legalizada y cláusula de allanamiento. En caso contrario, la vía judicial es el camino obligatorio, aunque puede demorar más.

En FIRMA DE ABOGADOS PROMETHEUS, somos expertos en derecho civil y procesos de desalojo en Perú. Si necesitas asesoría legal para recuperar tu inmueble de manera rápida y efectiva, contáctanos ahora y nuestros especialistas te guiarán paso a paso.